O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que municípios não podem fixar alíquotas de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) com base na área do imóvel. Por unanimidade, o Plenário reafirmou que a progressividade do IPTU deve considerar o valor do imóvel e que podem ser aplicadas alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso da propriedade. Veja abaixo qual regra Marília segue.

O caso envolve uma lei complementar de Chapecó (SC), que estabelecia alíquota de 1% de IPTU para imóveis com área construída igual ou superior a 400 m².

A Primeira Turma Recursal do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) declarou a norma inconstitucional, com base na Súmula 668 do STF, e determinou a correção do lançamento para a alíquota de 0,5% e a devolução dos valores pagos a mais.

O município recorreu ao Supremo para defender a validade da regra. Argumentou que a Constituição permite alíquotas diferentes conforme o uso do imóvel e que uma área construída maior representaria utilização mais intensa do solo urbano, justificando a tributação mais elevada.

Critérios constitucionais

O relator, ministro mariliense Dias Toffoli, afastou o argumento. Segundo ele, após a Emenda Constitucional (EC) 29/2000, a Constituição passou a permitir a progressividade fiscal do IPTU em razão do valor do imóvel e a adoção de alíquotas diferentes conforme localização e uso.

Em seu voto, o ministro ressaltou que a área do imóvel não está entre esses critérios e lembrou que o STF já consolidou o entendimento de que a fixação da alíquota de IPTU com base na área caracteriza progressividade do tributo, e não seletividade.

Toffoli observou ainda que a área não se confunde com o valor, a localização ou o uso da propriedade e reforçou que municípios não podem criar outros critérios de progressividade além dos previstos na Constituição Federal.

Como é aplicada a alíquota em Marília?

Em Marília, a fixação de alíquotas do IPTU está em conformidade com a decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), pois a cidade não utiliza a área total (metragem) do imóvel de forma isolada para definir a porcentagem da alíquota.

A legislação tributária municipal foi reformulada para o exercício de 2026, por meio de alterações aprovadas pela Câmara Municipal no segundo semestre de 2025. O sistema de cobrança adota exatamente os critérios validados pela Constituição Federal e referendados pelo STF no Tema 1.455: o valor venal, o uso e a destinação da propriedade.

A cidade aplica alíquotas com base nos seguintes eixos legais:

• Por tipo de uso (seletividade): O município diferencia claramente se o imóvel é residencial ou não residencial. Os imóveis comerciais, industriais e de prestação de serviços possuem faixas de alíquotas mais elevadas se comparados às residências.
• Por faixas de Valor Venal (progressividade): Com a atualização da Planta Genérica de Valores (PGV), a base de cálculo (valor estimado de mercado da propriedade) dita o percentual que o contribuinte pagará. Imóveis de maior valor financeiro entram em faixas superiores de alíquotas.
• Fim dos redutores genéricos: A nova regra para 2026 revogou o antigo "fator de comercialização" de 50% que achatava artificialmente as bases de cálculo, migrando para faixas diretas e proporcionais ao valor venal real.

A estrutura fiscal de Marília separa as cobranças em faixas progressivas sobre o valor venal do imóvel: